• 04.02.2025

Kira Bedelinin Tespiti

Kira Bedelinin Tespiti Davası ile İlgili Güncel İçtihatlarla Desteklenmiş, Davanın Usul, Esas ve Püf Noktaları

İçindekiler

1. Giriş
2. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Tanımı
3. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Dayanakları
   • 3.1. Türk Borçlar Kanunu’ndaki Düzenlemeler
   • 3.2. Güncel Yargıtay İçtihatları
4. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
5. Sık Sorulan Sorular ve Cevapları

1. Giriş

Kira sözleşmeleri, kiralayan ve kiracı arasında mülkiyet ilişkilerini düzenleyen temel belgelerden biridir. Ancak zamanla ekonomik koşullar ve kira piyasasındaki değişiklikler, sözleşmelerin yenilenme süreçlerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesini gerektirir. Bu noktada, kira bedelinin tespiti davası devreye girer. Bu makalede, kira bedelinin tespiti davasının hukuki dayanakları, dava süreci ve dikkat edilmesi gereken püf noktalar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

2. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Tanımı

Dayanağı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu md.344/3 ve 354 olan işbu davanın niteliği şöyledir:Taraflarca bu konuda anlaşma yapılsın veya yapılmasın 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde hakim tarafından TÜFE ve emsal kira bedelleri baz alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Kiralayan veya kiracı, ekonomik değişiklikler veya diğer sebeplerle kira bedelinin adil bir seviyeye getirilmesini talep edebilir. Bilindiği üzere 8 Haziran 2022 tarihli kanun kira bedelleri geçici süre için yüzde 25 artış sınırına tabi tutulmuş daha sonrasında 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle de bu sınır kaldırılmıştır.

3. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Dayanakları

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’na dayanmaktadır. Özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri, bu davanın açılabilmesi için önemli yasal dayanaklar sağlar.

3.1. Türk Borçlar Kanunu’ndaki Düzenlemeler

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde yıllık artış oranlarının nasıl uygulanacağını belirtmektedir. Bu maddeye göre, kira artışları, TÜFE oranını geçmemek kaydıyla düzenlenebilir.

1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)

1.Madde 344/1: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Taraflar arasında kira artışı konusunda bir anlaşma yoksa, kira bedeli, ÜFE artış oranı dikkate alınarak belirlenir.

2. Madde 344/2: Tarafların anlaşması halinde, kira bedeli bir önceki kira yılının sonunda tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere artırılabilir.

3. Madde 344/3:Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılması durumunda, mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar gibi unsurları dikkate alarak kira bedelini belirler. Ancak bu durumda dahi, TÜFE oranı göz önünde bulundurulur.

4.Madde 345:Kira Artışı Zamanı

Bu maddeye göre, kira bedeli artışı, kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya her halükarda kira yılının sonunda yapılmalıdır. Kira artışının kira dönemi içinde yapılması mümkün değildir.

5.Madde 346: Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması hususunda, kiracının aleyhine olacak şekilde sözleşmeye hükümler konulamaz. Kiracının ekonomik olarak zor durumda bırakılmaması esastır.

6-Madde 347 :Sözleşmenin Yenilenmesi

Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, taraflar arasında açık bir anlaşma olmadığı sürece, kira bedelinin artırılması ÜFE/TÜFE oranları ile sınırlıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)

1.Madde 2: ·  Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

·  Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

“Dürüstlük Kuralı”* gereği, kira artışlarına ilişkin olarak tarafların dürüstlük ilkesine uygun hareket etmeleri gerektiğini düzenler. Bu kural, kira bedelinin tespitinde ve artışında mahkemelerin takdir yetkisi kullanırken başvurabileceği bir ölçüttür.

3.2. Güncel Yargıtay İçtihatları

Yargıtay, kira bedelinin tespiti davalarında birçok güncel içtihat geliştirmiştir. Özellikle, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken TÜFE oranı ve emsal kira bedelleri konusunda net bir çerçeve çizmiştir.

1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2016/10435 K. 2018/5883 T. 2.5.2018

Bu kararda, Yargıtay kira bedelinin tespiti davalarında dikkate alınması gereken unsurları belirtmiştir. Mahkeme, kira artışında esas alınacak oranların TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ile sınırlandırıldığını ifade etmiştir. Ayrıca kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece, kira bedelinde yapılacak artışlarda bu oranın dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/4615 K. 2017/5858 T. 12.10.2017

Bu karar, özellikle kira bedelinin belirlenmesinde “emsal kira bedelleri” kavramını ön plana çıkarmaktadır. Yargıtay, kira bedelinin tespitinde, aynı bölgede bulunan benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerinin incelenmesi gerektiğini ifade etmiştir. Bu karar, kira bedelinin güncellenmesinde emsal taşınmazların kira değerlerinin göz önünde bulundurulmasının önemini ortaya koymaktadır.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/3-1423 K. 2015/1081 T. 10.6.2015

Bu kararda, kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde, mahkemenin TÜFE oranını esas alması gerektiği belirtilmiştir. Ancak bu oranın üzerinde bir artış talep edilmesi durumunda, davacı tarafın iddiasını somut delillerle desteklemesi gerektiği vurgulanmıştır.

4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2015/9631 K. 2016/2490 T. 17.2.2016

Yargıtay bu kararında, kira bedelinin tespitinde dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli hususa değinmiştir: Kira artışı talebinde bulunan tarafın, ekonomik koşulları ve bölgedeki kira bedelindeki değişiklikleri mahkemeye delillerle sunması gerektiği ifade edilmiştir. Ayrıca, bilirkişi incelemesi ve raporlarının, kira bedelinin tespitinde belirleyici olduğu vurgulanmıştır.

5. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2018/4144 K. 2019/4745 T. 15.5.2019

Bu kararda, kira bedelinin belirlenmesi sürecinde TÜFE oranları ile sınırlı kalınmaması gerektiği ifade edilmiştir. Yargıtay, kira bedelinin tespitinde, taşınmazın konumu, durumu, büyüklüğü gibi özelliklerin de göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca, taraflar arasında yazılı bir sözleşme yoksa, piyasa koşullarının esas alınması gerektiği vurgulanmıştır.

Özetle:

Yukarıda belirtilen Yargıtay kararları, kira bedelinin tespiti davalarında dikkat edilmesi gereken unsurlara ışık tutmaktadır. Yargıtay, kira bedelinin tespitinde TÜFE oranlarının önemli bir ölçüt olduğunu, ancak bunun yanı sıra emsal kira bedelleri ve taşınmazın özelliklerinin de göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca, kira artışı talep eden tarafın, ekonomik değişiklikler ve bölgesel kira bedellerindeki değişimleri somut delillerle desteklemesi gerektiği vurgulanmaktadır.

4. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme, genel olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Ancak yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Bu, davaların nerede açılması gerektiği konusundaki tereddütleri ortadan kaldırır.

SIK SORULAN SORULAR:

Sözleşmede artış şartı olmasına rağmen kiralayan , kendi insiyatifiyle kira artışı yapmadıysa veyahut TÜFE oranı altında bir artış yaptıysa , önceki yılın veya yılların farkını ekleyerek TÜFE oranı üstünde bir artış yapabilir mi?

Maalesef bu soruya yanıtımız olumsuzdur.Kiralayan artış zamanını takip etmeli , artış zamanlarında gerekli artışları yaptırmalıdır.Kendi insiyatif kullanarak artış yapmadığı dönemler açısından bir sonraki artış yılında ekleme ve iyileştirme yapamaz.Bu hususu kiralayanların dikkate alarak kira artış hususunda insiyatif kullanması gerekir.

Fakat şu da unutulmamalıdır ki , sözleşmeye uygun olmayan ödemelerde kiraya verenin alacağı çıkıyorsa geriye dönük 5 senelik kira farklarını talep etmesinde de bir sakınca yoktur.

Kira Tespit Davasını yalnızca kiraya veren mi açabilir?

Hayır,kira bedelinin tespiti davaları ,kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

Kira Tespit Davası açmadan önce Arabulucu’ya başvurmak zorunlu mudur?

Evet .Öncelikle arabuluculuk yoluna başvurarak uyuşmazlığın barışçıl şekilde çözülmesi adına müzakereler yapmak zorundasınız.

Kira Tespit Davasında dikkate alınacak kriterler ?

*TÜFE

*KİRALANANIN KONUT YA DA İŞYERİNİN DURUMU

*EMSAL KİRA BEDELLERİ

*HAKKANİYET İNDİRİMİ

Taraflar arasında 5 yıl dolmadan evvel yeni bir kira sözleşmesi akdedilirse kira tespit davası açmak için 5 yıl daha beklenmesi mi gerekir?

Şüphesiz ki böyle bir durumda , tarafların yeni akdettiği sözleşme kira bedelini de tespit etmişse bu yeni sözleşme tarihi açılacak davalarda dikkate alınacaktır.Fakat yeni sözleşme örneğin bazı resmi işlemler için vs yapılmışsa ilk sözleşme tarihi dikkate alınır.

Kira sözleşmesini imzalayan kişi malik değildir.Bu durumda kira tespit davasını kim açabilir?

Yargıtay’a göre, kira tespit davasının taraf olma sıfatı ,kiraya veren ve sözleşme dışı olsa bile malike aittir.Dolayısıyla malik sözleşmeye imza atan taraf olmasa da kira tespit davası açabilecektir.

Kiracılı bir daireyi satın aldım.Bu dairenin kira bedelini tespit etmek için satış tarihinden itibaren mi 5 yıl geçmeli yoksa önceki malikin yaptığı sözleşme ile mi bağlıyım?

Yeni malik ,taşınmazın devriyle kira sözleşmesine ait tüm hak ve borçları da devralacağından beş yıllık sürenin hesabı bakımından taşınmazın el değiştirdiği tarihin bir önemi olmayacaktır.Önemli olan eski malikle kiracı arasında kurulan sözleşmenin başlangıç tarihidir.

Paylı mülkiyete tabi ,hisseli taşınmazlarda paydaşlardan biri tek başına kira tespit davası açabilir mi?

Evet açabilir.Fakat kira tespiti ancak kendi payı oranında ve kendi payına ilişkin hüküm doğuracaktır.

Kira tespit davası açtım.Dava açarken talep ettiğim rakam enflasyon altında kaldı.Islah yolu ile arttırmam mümkün mü?

Maalesef güncel uygulamada işbu talepler bölünemez nitelikte olduğundan başlangıçta dikkatlice talep edilmelidir.Dolayısıyla ıslahı mümkün değildir.Dava açacak tarafın mutlaka bağımsız bir kuruluş aracılığı ile uzman görüşü yaptırarak dava açmadan önce talep edebileceği rakamı belirlemesi yerinde olacaktır.

Sonuç

Kira bedelinin tespiti davası, özellikle ekonomik dalgalanmalar veya piyasa koşullarındaki değişiklikler nedeniyle önem arz eden davalardandır. Bu davanın usul ve esaslarını doğru anlamak, tarafların hak kaybına uğramamasını sağlar. Davanın, doğru deliller ve uzman görüşleri ile desteklenmesi büyük önem taşır.

Kira bedelinin tespiti davaları ile ilgili önemli Yargıtay kararları, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınan ölçütler ve bu konudaki hukuki uygulamalar açısından yol gösterici niteliktedir.